331 豐盛服務集團 收購新業務, 盈利即將大升?

豐盛服務集團 (331.HK) 於2019年10月18日公布一宗關連交易, 宣布收購關連方在香港的物業管理業務, 並委任Ballas Capital 為獨立財務顧問. 以下為Ballas Capital於2019年11月15日公布的獨立財務報告所提供的公司背景資料:
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/1115/2019111500026_c.pdf

A. 貴 集 團 的 背 景 資 料 (i) 貴 集 團 的 背 景 及 財 務 業 績 貴 集 團 主 要 從 事 電 氣 及 機 械 工 程（「機 電 工 程」）、環 境 管 理 服 務 及 設 施 服 務（包 括 清 潔 及 洗 衣），其 大 部 分 業 務 著 重 於 為 香 港 市 場 提 供 服 務。 機 電 工 程 業 務 主 要 包 括 提 供 工 程 服 務 及 建 築 材 料 貿 易；環 境 管 理 業 務 主 要 包 括 環 保 產 品 貿 易 及 提 供 相 關 工 程 與 諮 詢 服 務；而 設 施 服 務 則 主 要 包 括 管 理 清 潔 及 廢 物 處 置 服 務、回 收 及 環 境 處 置 服 務 以 及 提 供 洗 衣 服 務。於2017財 年、2018財 年 及2019財 年， 貴 集 團70%以 上 的 收 益 乃 源 自 其 機 電 工 程 業 務。

豐盛服務集團權 益 持 有 人 應 佔 溢 利
2016-2017 年度 225.4百萬
2017-2018 年度 236.8百萬
2018-2019 年度 247.5百萬 (EPS: HKD0.55)

公告指, 豐盛服務集團以704,900,000港 元（可 予 調 整（如 有））收購關連方在香港的物業管理業務，包 括(i)現 金 代 價564,000,000港 元 須以現金支付；及(ii)非現金代價140,900,000港元透過本公司發行可轉換證券償付。
完 成 後，賣 方 將 持 有43,676,379股 本 公 司 將 予 發 行 及 配 發 的 可 轉 換 證 券。
每 股 入 賬 列 作 繳 足 的 可 轉 換 證 券 3.2260港 元
按 發 行 價 每 年6.0%計 算 的 優 先 分 派。優 先 分 派 將 於 每 年 年 末 派 付，並 可 予 累 計


以下為Ballas Capital的獨立財務報告所提供的目標公司背景資料
目標公司權 益 持 有 人 應 佔 年 內 經 調 整 純 利2016-2017 年度 67.4 百萬
2017-2018 年度 65.9 百萬
2018-2019 年度 69.2 百萬

目標公司資 產 淨 值
82.3 百萬

此外, 為籌得收購資金, 公司將與銀行簽訂融資協議. 融 資 協 議 為 建 議 收 購 提 供 高 達600百 萬 港 元 或 相 當 於 建 議 收 購 總 代 價80%（以 較 低 者 為 準）的 資 金。定 期貸款須於提取日期起計滿兩年當日償還。利息將按香港銀行同業拆息(HIBOR) 加0.7%的 年 利 率 徵 收。

總括而言, 公司以HKD 705,000,000 收購物業管理業務, 該業務淨資產只有HKD 82,000,000, 每年盈利約為 HKD 70,000,000, 相當於 9倍PB, 10倍PE. 為此, 公司將向借款 HKD 600,000,000, 年利率約 3% (HIBOR+0.7%), 每年利息為 HKD 18,000,000

因此, 首兩年, 目標公司預計可帶來的淨利約為: HKD 70,000,000 - 18,000,000 = HKD 52,000,000

盈利
公司盈利將提升至: HKD 247,500,000 + 52,000,000 = HKD 299,500,000
股數由450,000,000 增加 43,676,379 至: 493,676,379
每股盈利為: HKD 299,500,000/ 493,676,379 = HKD 0.607
比現時增加約 ((0.607-0.55)/0.55)*100% = 10.3%
每股派息(40%) = 0.607*0.4 = 0.243
收益率: 0.243/3.59 = 6.77%


還款:
公司每年約需還款(為方便計算, 直接將總金額除2): (600,000,000 + 18,000,000)/2 = HKD 309,000,000
公司擁有現金: HKD 447,000,000 + 115,000,000(來自目標公司) = $562,000,000
差額: 309,000,000 - (562,000,000/2) = HKD 28,000,000

公司按照40%比率派息後剩餘金額: 299,500,000 *0.6 = HKD 179,700,000 > HKD 28,000,000
公司足以維持40%派息比率.



奇怪之處:
公司以7億收購資產淨值只有不足1億之公司. 換言之, 如果目標公司盈利維持不變, 公司需要投資10年才開始有回報, 這是否過於奇怪?

長實集團(1113.HK) 最近以272億港元收購GREENE KING PLC, GREENE KING PLC的資產為約200億港元, 每年盈利約為17億港元,
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0916/2019091600672_c.pdf
假設盈利及資產不變, 長實只需4-5年便能回本, 而豐盛服務集團需要足足十年才能收回本金,

這是否合理??